Handlungsfeld G3.1: Leerstand minimieren

Für den Inhalt verantwortlich: Martin Ploß

Mitarbeit: Theresia Tschol, Gerold Strehle, Dietmar Lenz, Christof Drexel

Das Handlungsfeld mit seinen abgeleiteten Maßnahmen bezieht sich auf die Aktionsfelder 6.4.3.6 (Leerstand) der Strategie der EA+.

Status quo

Ausgangslage und Zielsetzung

Gemäß einer Studie aus dem Jahr 2018 [1] dürften etwa 8500 Wohnungen in Vorarlberg leerstehen. Etwa 2000 davon gelten als kurzfristig aktivierbar; weitere 2000 bis 4000 Wohnungen könnten nach Sanierung dem Wohnungsmarkt zugeführt werden. Durch die Nutzung dieser insgesamt 6000 Wohneinheiten entfiele der Neubau derselben Anzahl, was rund 200.000 Tonnen CO₂ einsparen würde. Umgelegt auf eine Lebensdauer von 50 Jahren würden jährlich ca. 4000 Tonnen CO₂ (0,01 Tonnen pro Person und Jahr) vermieden.

Förderungen und Subventionen, regional

• Landesprogramm „Sicher vermieten“ (u.a. organisatorische Hilfen für Vermieter)

Maßnahmen

Leerstandsabgabe (G3.1.1)

Als Lenkungsinstrument zur Verringerung des Leerstands sollte eine Leerstandsabgabe eingeführt werden. Das Instrument wurde 2022 in der Steiermark [2], Tirol und Salzburg [3] eingeführt. Als Grundlage sollte der Leerstand von Wohngebäuden kontinuierlich erfasst werden.

Die Ausformung der Abgabe und die Bemessung der Abgabe unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Ein weiterer Vorschlag zur Bemessung der Abgabe findet sich in einem Essay von Gerold Strehle [4]. Gemäß dieses Vorschlags betrüge die Leerstandsabgabe zunächst 10% der ortsüblichen Miete, die Abgabe erhöhte sich pro Jahr um 10%, wenn eine Wohneinheit weiterhin nicht vermietet würde. Die Einnahmen aus der Leerstandsabgabe würden zweckgebunden als Teil der Finanzierung der Sanierungsförderung verwendet. Der Vorschlag, die Einnahmen aus der Leerstandsabgabe zweckgebunden zu verwenden, sollte auf jeden Fall übernommen werden: Die Einnahmen sollten in Vorarlberg prioritär zur Finanzierung des Beratungsangebots „Sanierungslotse“, darüber hinaus zur (Teilfinanzierung) der Sanierungsförderung verwendet werden.

Das Instrument der Leerstandsabgabe sollte auch auf Nicht-Wohngebäuden ausgedehnt werden. Da die Datenlage für diesen Sektor deutlich schlechter ist, als für Wohngebäude, sollte der Leerstand zunächst systematisch erhoben werden. Eine solche Erhebung wurde etwa in Amsterdam durchgeführt [5]. Dabei wurden erhebliche Leerstände festgestellt, die auch dazu genutzt werden können, auch das Potenzial von Umnutzungen (von Bürogebäude zu Wohngebäude) zu untersuchen und so Leerstand (und Neubau) zu verringern.

Die Kompetenz zur Ermöglichung der Einführung einer Leerstandsabgabe liegt beim Land Vorarlberg, die Kompetenz zur tatsächlichen Einführung der Abgabe kann den Gemeinden übertragen werden, so dass diese regional angepasste, zielgerichtete Festlegungen treffen können.

Der Erfolg der Maßnahme kann an der Anzahl der Wohneinheiten gemessen werden, für die die Leerstandsabgabe entrichtet wird sowie an der Zahl, für die nach Neuvermietung keine Abgabe mehr fällig ist.

Neuauflage Wohnhaussanierungsrichtlinie (G3.1.2)

In der übernächsten Novelle der Wohnhaussanierungsrichtlinie sollten zum 01.01.2025 die folgenden Änderungen in Bezug auf die Verringerung des Wohnungsleerstands vorgenommen werden:

• Einführung eines neuen Fördertatbestandes „Reaktivierung, energetische Sanierung und Dekarbonisierung von leerstehenden Wohngebäuden“. Als Voraussetzung für die Förderung sollte eine Beratung im Rahmen des Programms Sanierungsvorberatung (Sanierungslotse) festgelegt werden, in der eine Bestandsanalyse, eine Überprüfung der Sinnhaftigkeit einer Sanierung (als Vergleich verschiedener Optionen wie Abriss und Neubau, Nachverdichtung, Teilung des Gebäudes…) inkl. grober Kostenschätzungen und Wirtschaftlichkeits-Abschätzungen durchgeführt werden (siehe G3.1.3).

Die Kompetenz für die Maßnahme liegt beim Land Vorarlberg.

Der Erfolg der Maßnahme kann anhand der Anzahl und Leistung der im Rahmen des neuen Fördertatbestands geförderten Wohneinheiten gemessen werden.

Ausbau des Beratungsprogramms der Sanierungsvorberatung („Sanierungslotse“) (G3.1.3)

Das Beratungsprogramm versetzt Besitzer von älteren Wohngebäuden in die Lage, einzuschätzen, welche Optionen (Abriss und Neubau, Erweiterung und Teilung in mehrere Wohneinheiten…) sie zur zukünftigen Nutzung ihrer Immobilie haben. Hauptzielgruppe sind Bewohner von Einfamilienhäusern, die – klassischerweise nach Auszug der Kinder – die Gebäude zu zweit oder alleine nutzen und Überlegungen anstellen, wie sie die Wohnsituation im Alter gestalten sollen oder Erben von Einfamilienhäusern, für die sich oft ähnliche Fragestellungen ergeben. Die Beratung kann dazu beitragen, den Besitzern die Möglichkeiten von Sanierungen aufzuzeigen und dadurch bewirken, dass die Sanierungsrate steigt. Als zusätzlicher Beratungsgegenstand sollte die Beratung zur Sinnhaftigkeit und Wirtschaftlichkeit der Um- bzw. Weiternutzung leerstehender Wohngebäude (in Kombination mit einer energetischen Sanierung und einer Umstellung auf erneuerbare Energieträger) ergänzt werden.

Die Anzahl der Beratung sollte in Zukunft deutlich gesteigert werden, Bewohner leerstehender Gebäude oder Wohnungen könnten proaktiv angeschrieben und über das Beratungsprogramm informiert werden. Darüber hinaus könnten in der Beratung auch Finanzierungs- und Abwicklungsinstrumente verschiedener Marktakteure (Sanierungen zum Fixpreis etc.) angesprochen werden. Als neues Finanzierungselement für die Maßnahme sollten (Teile der) Einnahmen aus der Leerstandsabgabe (siehe G3.1.1) verwendet werden.

Das Programm sollte in Zukunft auch auf Nicht-Wohngebäude ausgedehnt werden. Im Rahmen dieses Beratungsprogramms für Nicht-Wohngebäude könnte auch untersucht werden, wie leerstehende Nicht-Wohngebäude in Wohngebäude umgenutzt werden können.

Die Kompetenz für die Maßnahme liegt beim Land.

Der Erfolg der Maßnahme kann durch die Anzahl der Beratungen gemessen werden.

Landesprogramm „Sicher Vermieten“ weiterentwickeln (G3.1.4)

Wie Untersuchungen zeigen, sind der organisatorisch-rechtliche Aufwand der Vermietung und die mit der Vermietung verbundenen Risiken (Mietausfall…) gerade für die Besitzer kleinerer Immobilien oft die Hauptgründe für die Nicht-Vermietung [6]. Die Maßnahme „Unterstützung der Eigentümer bei der Risikotragung, Verwaltung, Bewirtschaftung“ erzielte in einer Eigentümer-Befragung gemäß der o.g. Studie die zweithöchste Priorität (nach der steuerlichen Begünstigung der Vermietung). Das Landesprogramm „Sicher Vermieten“ wurde eingeführt, um diese Hemmnisse zu verringern. Das Programm ist inzwischen erfolgreich, sollte jedoch weiter ausgebaut werden.

Die Kompetenz für die Maßnahme liegt beim Land.

Der Erfolg der Maßnahme kann durch die Anzahl der über das Programm vermieteten Wohneinheiten gemessen werden.

Zeitlich begrenzte Zwischennutzung für Wohnungen erleichtern (G3.1.5)

Die Initiative „Coliving Villas“ vermittelt Wohnraum in WG-tauglichen Wohnungen und Häusern an junge Fachkräfte, die eine Jobzusage bei einem Vorarlberger Unternehmen haben und von außerhalb zuziehen [7]. Der Vermietungszeitraum ist auf 6 Monate begrenzt. Derartige Zwischennutzungen können für Vermieter eine Möglichkeit sein, einzelne Wohnungen oder ganze Häuser für beschränkte Zeiträume zu vermieten, etwa, in Phasen, in denen sie über die längerfristige Nutzung nachdenken. Im Rahmen des Programms könnten zukünftig auch gezielt bislang leerstehende Wohnungen oder Häuser saniert und vermietet werden.

Die Kompetenz für die Maßnahme liegt bei den beteiligten Unternehmen. Um den Umfang des Programms zu erhöhen, könnte eine Förderung des Landes eingeführt werden.

Der Erfolg der Maßnahme kann an der Anzahl der im Rahmen der Initiative vermieteten Wohneinheiten bewertet werden.

Einwirkung auf den Bund

Steuerliche Begünstigung der Vermietung

Die Maßnahme „Steuerliche Begünstigung der Vermietung“ erzielte in einer Befragung im Rahmen einer Studie des IIBW die höchste Zustimmung [8].

Die Möglichkeiten einer solchen Begünstigung sollten geprüft werden.

Stärkere steuerliche Belastung der touristischen Nutzung

Die Maßnahme „stärkere Belastung der Touristischen Nutzung“ erzielte in der o.g. Studie die beste Bewertung unter allen Maßnahmen, die mit zusätzlichen finanziellen Belastungen für Vermieter verbunden sind. Die Maßnahme zielt auf eine Verringerung des Anteils an Wohnungen, die aufgrund der touristischen Nutzung nur zeitweise genutzt werden und dadurch nicht zur dauerhaften Vermietung zur Verfügung stehen. Dies kann als eine Art temporärer Leerstand interpretiert werden.

Die Maßnahme sollte geprüft werden, dabei sollte auch geklärt werden, ob sie ggf. bundesweit oder in einzelnen Bundesländern eingeführt werden sollte.

Auswirkungen der Umsetzung

...auf die Ökonomie

in Arbeit

...auf den Arbeitsmarkt

in Arbeit

Sonstige Auswirkungen

Co-Benefits

Reduktion externalisierter Kosten, Gesundheit, Lebensqualität, Versorgungssicherheit, Sozialkapital,...

Partizipation

Wie müssen die betroffenen Akteure miteinbezogen werden?