Handlungsfeld G3.3: Trend zum Mehrfamilienhaus verstärken

Für den Inhalt verantwortlich: Martin Ploß

Mitarbeit: Hermann Kaufmann, Dietmar Lenz, Christof Drexel

Das Handlungsfeld mit seinen abgeleiteten Maßnahmen bezieht sich auf das Aktionsfeld 6.4.3.4 (Kostenoptimalität und Sicherung der Leistbarkeit) der Strategie der EA+. Als Nebeneffekt des Trends zum Mehrfamilienhaus wird eine Reduktion der grauen Emissionen zur Herstellung bewirkt.

Status quo

Ausgangslage und Zielsetzung

Ein- und Zweifamilienhäuser verursachen selbst bei identischer Konstruktionsart im Vergleich zu Mehrfamilienhäusern deutlich höhere graue Emissionen für die Herstellung. Ein Grund ist die i.d.R. höhere (absolute und Pro-Kopf) Wohnfläche, ein zweiter der höhere Anteil an Hüllflächen (Außenwand, Fenster, Dach, Kellerdecke pro m² Wohnfläche). Da für Ein- und Zweifamilienhäuser ein noch größeres Potenzial zur Umsetzung in emissionsarmen Bauweisen und Baustoffen (Holz, Lehm, Stroh…) besteht, als für Mehrfamilienhäuser, bewirkt eine Verringerung des Anteils der Ein- und Zweifamilienhäuser eine starke Reduktion der grauen Emissionen zur Herstellung.

Der Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern am gesamten Wohnbau ist in der Vergangenheit bereits stark gesunken. 2005 wurden noch 41% aller Wohneinheiten als Ein- oder Zweifamilienhaus gebaut, 2017 nur noch 24% [1]. 2020 lag der Anteil mit 26% in gleicher Größenordnung.

Die aktuelle Entwicklung der Grundstückskosten sowie die stark steigenden Verkaufspreise für Wohngebäude-Neubauten sprechen dafür, dass sich der Trend zu abnehmenden Anteilen an Einfamilienhäusern in den nächsten Jahren fortsetzt. Geht man davon aus, dass im Jahr 2030 nur noch 15% der Wohneinheiten als Ein- oder Zweifamilienhaus gebaut werden, ist damit auch eine entsprechende Reduktion der grauen Emission verbunden. Der Durchschnittswert an grauer Emission könnte dadurch von derzeit 0,3 Tonnen CO₂ pro Person und Jahr um 10% (-0,03) sinken.

Gesetze und Verordnungen, regional

• Raumplanungsgesetz: [2]

Maßnahmen

Neuauflage Wohnbauförderrichtlinie (G3.3.1)

In der übernächsten Novelle der Wohnbauförderrichtlinie sollten zum 01.01.2025 die folgenden Änderungen zur Verringerung der Attraktivität von Einfamilienhäusern umgesetzt werden:

• höheres jährliches Gesamtbudget für die Förderung von Sanierungen im Vergleich zu jenem für den Neubau
• Verlagerung der verbleibenden, reduzierten Neubau-Fördermittel von Einfamilienhäusern zu Mehrfamilienhäusern (mittelfristig: Einstellung der Wohnbauförderung für Einfamilienhäuser)
• Beschränkung der Fördermittel für Einfamilienhäuser auf Gebäude höchster energetischer und ökologischer Qualität und begrenzter Maximalfläche (Beispiel Deutschland: Umstellung der Förderung auf Gebäude höchster energetischer und ökologischer Qualität und nur mit umfassender Gebäudebewertung [3].

Die Kompetenz für die Maßnahme liegt beim Land.

Der Erfolg kann an der Anzahl und Fläche gebauter Einfamilienhäuser gemessen werden.

Ausweisung von Flächen für den verdichteten Wohnbau (G3.3.2)

Gemeinden sollten verpflichtet werden, in Flächenwidmungsplänen und Bebauungsplänen Sonderflächen für den verdichteten Wohnbau auszuweisen. Ein Teil dieser Flächen sollte für den gemeinnützigen Wohnbau ausgewiesen werden. Der Grundstückspreis für diese Flächen sollte nach dem Vorbild von Wien und München limitiert werden.

Beispiel Wien In Wien wurde im Jahr 2019 die Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ eingeführt. Bei Neuwidmungen, für die mehr als 5.000 m2 Wohnnutzfläche vorgesehen ist, müssen 2/3 der Fläche im Bebauungsplan für geförderten Wohnbau ausgewiesen werden [4]. Die Grundkosten im geförderten Wohnbau werden im Wohnbauförderungsrecht mit 188 EUR pro m2 oberirdischer Bruttogrundfläche limitiert.

Beispiel München Die Stadt München verfolgt unter der Bezeichnung sozialgerechte Bodennutzung ähnliche Ziele. Die Bestimmungen der sozialgerechten Bodennutzung werden für alle Bebauungspläne angewandt, die zu einer Bodenwertsteigerung führen. Auf privaten Flächen entstehen vom neu geschaffenen Wohnbaurecht 60 Prozent im geförderten und preisgebundenen Segment, 20 Prozent freifinanzierter Mietwohnungsbau und nur noch 20 Prozent freifinanzierte Eigentumswohnungen. Die Bindungsdauer für den geförderten, preisgedämpften sowie freifinanzierten Mietwohnungsbau ist auf 40 Jahre festgelegt [5].

Entwicklung von Verdichtungsmodellen in ländlichen Regionen (G 3.3.3)

Um Widerstände in ländlichen Räumen gegen eine als zu stark empfundenen Verdichtung zu verringern, sollen in Pilotprojekten Verdichtungsmodelle („zwischen Einfamilienhaus und Geschoßwohnbau“) untersucht werden.

Die Kompetenz für die Maßnahme (Förderung) liegt beim Land Vorarlberg.

Die Vorhaben sollten in Zusammenarbeit mit Gemeinden im ländlichen Raum durchgeführt werden.

Auswirkungen der Umsetzung

...auf die Ökonomie

Durch die gesamthaft niedrigeren Kosten von Mehrfamilienhäusern können bei Minderkosten von 1000 €/m² aus privater Sicht jährlich 17 Mio. € eingespart werden. Demgegenüber steht eine reduzierte CO₂-Emission von 12.000 Tonnen, woraus ein negativer Vermeidungspreis von -1400 € pro Tonne CO₂ resultiert.

...auf den Arbeitsmarkt

in Arbeit

Sonstige Auswirkungen

Co-Benefits

Reduktion externalisierter Kosten, Gesundheit, Lebensqualität, Versorgungssicherheit, Sozialkapital,...

Partizipation

Wie müssen die betroffenen Akteure miteinbezogen werden?